澳大利亞500萬(wàn)澳元的重大投資者簽證（SIV）移民項(xiàng)目暫停

2015年4月27日，澳大利亞政府發(fā)表正式聲明，暫停澳大利亞500萬(wàn)澳元的重大投資者簽證（SIV）移民項(xiàng)目。

寬松的SIV投資移民條件向來(lái)是移民澳大利亞的投資者最青睞的移民方式，而其中中國(guó)人數(shù)量一直處于高位。據(jù)澳大利亞移民局的官方統(tǒng)計(jì)，截至今年1月31日，SIV投資移民項(xiàng)目申請(qǐng)者中高達(dá)90.6%來(lái)自中國(guó)內(nèi)地。

2012年，澳大利亞移民局正式推出SIV投資移民計(jì)劃，申請(qǐng)者四年時(shí)間內(nèi)按規(guī)定投資500萬(wàn)澳元便有資格獲得永久居住權(quán)。這500萬(wàn)澳元的投資中，除了30%的部分指定政府債券投資外，剩余的70%可被用于通過多類型管理基金流入澳大利亞市場(chǎng)。

“由于今年移民澳大利亞人數(shù)增加，明顯導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，加上澳大利亞怡人的氣候、透明的法律環(huán)境以及無(wú)遺產(chǎn)稅等因素，地產(chǎn)投資成為這些管理基金最主要的資金流向之一。”在澳大利亞從事房地產(chǎn)開發(fā)的尹先生告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者。

然而這項(xiàng)自推出以來(lái)就備受國(guó)內(nèi)富人青睞的投資移民項(xiàng)目被暫時(shí)畫上休止符。澳大利亞移民部部長(zhǎng)Scott Morrison去年9月10日宣布澳大利亞政府將禁止SIV申請(qǐng)人進(jìn)行貸款一類的投資。  

“鑒于SIV的相關(guān)政策，相符投資必須是合法且無(wú)產(chǎn)權(quán)負(fù)擔(dān)的，通過當(dāng)?shù)氐耐顿Y主體購(gòu)買澳大利亞房產(chǎn)涉及產(chǎn)權(quán)模糊，貸款一類的投資違背了重要投資者簽證的規(guī)定和其實(shí)行初衷，因此澳大利亞政府認(rèn)為這一類的投資策略是違法的。”尹先生介紹。

據(jù)記者了解，2015年針對(duì)舊版SIV移民簽證計(jì)劃將面臨重大修改，其中新增部分將包括明確規(guī)定限制申請(qǐng)者間接投資民用房地產(chǎn)。此外，配合高端顧客需求，澳移民局還將在SIV基礎(chǔ)上退出PIV（高端重大投資者簽證移民項(xiàng)目），最低投資額將升至1500萬(wàn)澳元。

房產(chǎn)投資渠道變窄

澳大利亞政府對(duì)于SIV政策的修改文件預(yù)計(jì)于7月1日正式出臺(tái)，實(shí)際上針對(duì)非澳國(guó)籍的海外購(gòu)房者違規(guī)購(gòu)買本國(guó)住宅項(xiàng)目的行為已經(jīng)開始實(shí)施，而第一個(gè)“殺雞儆猴”的對(duì)象就是恒大集團(tuán)董事局主席許家印。

2014年10月，許家印曾經(jīng)親自來(lái)到澳洲以3900萬(wàn)澳元價(jià)格買下了位于悉尼東區(qū)Point Piper超級(jí)豪宅Villa del Mare。

不過在購(gòu)房協(xié)議上，房屋產(chǎn)權(quán)所有人顯示為在澳注冊(cè)的公司“金快餐”(Golden Fast Foods)，而這家聽上去和任何一家漢堡店沒有區(qū)別的快餐公司只是香港公司“恒大地產(chǎn)集團(tuán)”在澳大利亞的一個(gè)空殼公司。

而澳大利亞房產(chǎn)法規(guī)明確規(guī)定，外國(guó)人不能購(gòu)置澳大利亞二手房，只能購(gòu)買新房。

澳大利亞財(cái)長(zhǎng)Joe Hockey隨后在今年3月初的國(guó)會(huì)宣布，豪宅Villa del Mare易主過程違反外國(guó)人購(gòu)房監(jiān)管條例，勒令其中國(guó)買家90天內(nèi)賣出，否則交由聯(lián)邦處理。

而許家印澳大利亞房產(chǎn)被迫出售不僅是違規(guī)購(gòu)買澳大利亞二手房的問題，如今澳大利亞政府針對(duì)移民投資中資金集中流往房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)象已經(jīng)開始加以限制。

“你根本想象不到中國(guó)人在澳大利亞競(jìng)拍房產(chǎn)的場(chǎng)面有多火爆，尤其在悉尼市北區(qū)的學(xué)區(qū)房競(jìng)價(jià)會(huì)上，最后只有中國(guó)人在競(jìng)價(jià)，激動(dòng)時(shí)候甚至直接用中文喊出報(bào)價(jià)。”尹先生告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者。

“如果不控制，會(huì)最終導(dǎo)致社會(huì)問題，老百姓感覺自己國(guó)家是什么有錢人就能過來(lái)，還有老百姓買不起，看到文化差別大的移民，最后國(guó)家社會(huì)穩(wěn)定會(huì)被影響。”長(zhǎng)期生活在國(guó)外的房地產(chǎn)研究者Henry告訴記者。

根據(jù)Core Logic RP Data的數(shù)據(jù)顯示，悉尼房?jī)r(jià)在過去的三個(gè)月里上漲了7.9%，比去年同期上漲了14.5%。

紛至沓來(lái)的投資移民申請(qǐng)人為澳大利亞帶來(lái)了大量海外資金，然而大量資金流向澳大利亞房地產(chǎn)市，這被澳大利政府認(rèn)為SIV政策未起到應(yīng)有作用，應(yīng)予以優(yōu)化。7月1日澳大利亞移民局實(shí)施的澳大利亞SIV新政將在投資方式與要求上有所變動(dòng)，主要體現(xiàn)在：禁止直接投資到房地產(chǎn)項(xiàng)目；限制間接投資民用房地產(chǎn)；管理型基金資產(chǎn)中，民用房地產(chǎn)的比例不允許超過10%。

高端房產(chǎn)需求仍旺

作為配合SIV的計(jì)劃，澳大利亞從7月1日起還將推出“高端投資者簽證”計(jì)劃（PIV），海外移民申請(qǐng)者投資為1500萬(wàn)澳元，1年之后就可以獲得永久居留權(quán)。

PIV政策細(xì)則尚未公布，但日前，澳大利亞邦政府已表明符合投資的有五個(gè)指定領(lǐng)域，分別包括食品與農(nóng)業(yè)、開采技術(shù)和服務(wù)業(yè)、天然氣和能源業(yè)、醫(yī)療技術(shù)和醫(yī)藥業(yè)以及高級(jí)制造業(yè)。也就是說(shuō)，PIV需要投資到項(xiàng)目里，并且投資到上述指定領(lǐng)域，投資不再靈活方便，投資風(fēng)險(xiǎn)隨之加大。至于投資資金在期滿后是否有監(jiān)控期等，這些都需要具體細(xì)則出臺(tái)后才能獲知。

不難看出，從房地產(chǎn)行業(yè)到實(shí)體經(jīng)濟(jì)，澳政府希望借此獲得更好的投資經(jīng)濟(jì)效果，而相關(guān)報(bào)道也顯示相對(duì)資金要求更高的PIV必將成為澳大利亞移民的新寵，代替SIV目前的地位。

“不過短期來(lái)看，移民投資計(jì)劃的修改對(duì)澳大利亞整體的房地產(chǎn)市場(chǎng)影響甚微”，地產(chǎn)金融資深評(píng)論人黃立沖認(rèn)為，“很多人投資澳大利亞的房產(chǎn)并不單純是為了移民，有很多人買物業(yè)是因?yàn)楫?dāng)?shù)氐奈飿I(yè)有上漲的潛力。”

而相對(duì)于整個(gè)澳大利亞2500萬(wàn)人的基數(shù)，2014年中國(guó)個(gè)人買家針對(duì)澳房產(chǎn)的投資總額是22億美元。而去年SIV的申請(qǐng)人只有751個(gè)獲批，其中很大部分是債券投資。因此SIV的關(guān)停不會(huì)對(duì)澳房產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)特別大的影響。

“即使移民投資房地產(chǎn)受阻，來(lái)自亞洲的新晉移民富豪還是會(huì)帶動(dòng)尤其是悉尼、墨爾本這些地區(qū)的房?jī)r(jià)。”尹先生分析。

最直接的數(shù)據(jù)來(lái)自于澳大利亞房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究機(jī)構(gòu)CoreLogicRP，悉尼房產(chǎn)市場(chǎng)的頂級(jí)房產(chǎn)價(jià)格自2009年1月以來(lái)上漲了58.6%；在墨爾本房產(chǎn)市場(chǎng)高端房產(chǎn)價(jià)格上漲了44%。

以悉尼、墨爾本為代表的城市高端地產(chǎn)仍然是移民者的首選置業(yè)地區(qū)。以悉尼為例，“悉尼學(xué)區(qū)房所在的北區(qū)，長(zhǎng)期以來(lái)就是置業(yè)者最青睞的地區(qū)，但是由于地形限制，整個(gè)北區(qū)新房存量已經(jīng)告罄，南區(qū)逐漸成為新的首選考慮。”尹先生表示。

澳房產(chǎn)的火熱離不開穩(wěn)定的調(diào)控政策和規(guī)范的管理模式。憑借著完善的房地產(chǎn)法律和管理體系，澳房產(chǎn)市場(chǎng)被評(píng)為世界第一類“高度透明”的房地產(chǎn)市場(chǎng)，是財(cái)富人士全球資產(chǎn)配置的利器。

此外，持續(xù)的低息也為澳房產(chǎn)的持續(xù)“高燒”添了一把柴火。

5月5日下午，澳大利亞央行將官方現(xiàn)金利率下調(diào)了25個(gè)基點(diǎn)至2%。這個(gè)舉動(dòng)意味著澳大利亞地產(chǎn)市場(chǎng)正享受著歷史最低利率水平。

澳大利亞央行行長(zhǎng)史蒂文斯在聲明中承認(rèn)，董事會(huì)已經(jīng)考慮到降息會(huì)對(duì)悉尼繁榮的樓市產(chǎn)生什么樣的影響。“盡管其他城市的房?jī)r(jià)發(fā)展趨勢(shì)參差不齊，悉尼住房?jī)r(jià)格持續(xù)強(qiáng)勁增長(zhǎng)。”

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